Грандиозная по масштабам и времени реализации программа реновации жилья не дает покоя не только тем, кто попадает под «жернова» правительственной кампании, но и всех владельцев недвижимости, относящейся к старому жилому фонду. Изменения, которые были внесены в законодательство летом 2017 года, должны были четко регламентировать отношения между собственниками, попавшими в план переселения и исполнительной властью. Но на деле они вызвали еще больше споров и вопросов у всех участников проекта столичной власти по сносу старого жилья и расселению.

Программа реновации жилья: все новое — хорошо забытое старое.

В кампании по сносу старых жилых объектов, проводимой вроде бы под хорошей идеей улучшения условий проживания граждан и качества жилого фонда, не все так однозначно. Несмотря на привлекательность предложения (получение новых вариантов жилья с площадью на 20% больше имеющейся) большинство собственников квартир недовольно ни правительственными решениями, ни переселением.

Не секрет, что подавляющее большинство попавших под программу считает, что реновация – это своеобразный государственный «откуп» от граждан, за которым стоит не что иное как желание побыстрее застроить освободившиеся после сноса якобы «обветшалых» домов площади. Ведь предполагается, что основное финансирование реализации этой амбициозной кампании будет идти за счет инвестиций в будущие строительные проекты на освободившихся территориях. Даже по грубым подсчетам сносу в столице подлежат старые объекты с общей площадью примерно 25 млн «квадратов», а построить запланировано жилых объектов с площадью в три раза большей.

По заверениям правительства сносу подлежат только те дома, которые отличаются высокой степенью морального и технического износа, ремонт и реконструкция которых экономически нецелесообразна. На самом деле, если разбираться с каждым объектом, износ многих жилых домов составляет порядка 50 %, что допускает проведение ремонта, реконструкции и модернизации. К тому же необходимую проверку объектов на конструктивную прочность никто не проводил.

«Программа реновации в Москве не уникальна, — комментирует вопрос Ольга Полякова, кандидат юридических наук, Генеральный директор Юридического партнерства «Галакс». Аналогичные идеи о сносе старых жилых домов и организации на их месте принципиально новых жилых сред уже пытались реализовывать при прошлом мэре столицы Ю.А. Лужкове. Однако тогда на реализацию столь претенциозного проекта не хватило ни средств, ни возможностей, ни четко сформулированной законодательной базы, которая помогала бы урегулировать отношения между исполнительной властью и участниками программы. Поэтому после сноса примерно половины домов от запланированного числа реализация проекта была остановлена.»

Программа реновации жилья в Москве: переселение в законе.

В конце зимы 2017 года столичными властями было официально заявлено о новой волне программы реновации. Были даже определены все жилые постройки, попадающие под правительственный проект. Это дома, которые возводились в период с 1957 до 1968 года. Согласно кампании дома, попавшие под реновацию, должны быть снесены, а собственники квартир расселены в другое жилье. Под снос попали не только пятиэтажные дома, но и «проблемные» девятиэтажки. Точный перечень объектов, будущее которых уже определено, был официально утвержден в августе 2017 года. Также летом был рассмотрен и принят ФЗ №141, предлагающий пути решения самых частых вопросов, связанных с переселением жильцов.

Фурсов Анатолий Владимирович, управляющий партнер коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры» добавляет: «По действующему законодательству, если большинство жильцов дома, в сумме владеющих более 2/3 квартир, настаивает на сносе, то оставшейся части собственников не остается ничего, как только молча согласиться с мнением большинства. В такой ситуации жилой объект будет снесен и остаться в нем жить при всем желании не получится. Согласно ФЗ №141 все несогласные будут вынуждены покинуть свои обжитые квартиры по решению суда.»

Самые частые волнения собственников

Главная причина, по которой многие собственники категорически отказываются покидать свое жилье и переселяться: боязнь, что новая квартира окажется хуже имеющейся по тем или иным показателям. Это может быть не такая хорошая инфраструктура в районе переселения или удаленность нового жилья от метро, или какие-то дополнительные критерии. Вкупе все эти показатели оказывают отрицательное влияние на стоимость новой квартиры, которая оказывается гораздо ниже, чем стоимость жилья, попавшего в программу реновации.

«Согласно принятому 01.07.2017 г ФЗ №141, — комментирует Фурсов Анатолий Владимирович, — собственник, не желающий переезжать в предлагаемое жилье, может получить денежную компенсацию, эквивалентную стоимости имеющейся квартиры, по предварительно заключенному договору. Расчет стоимости производится на основании ст.32 ЖК.»

Это значит, что денежное возмещение рассчитывается на основании существующих рыночных расценок и включает в себя стоимость квартиры и общедомового имущества. Получив компенсацию, собственник, не желающий менять район проживания, может самостоятельно выбрать и приобрести жилье неподалеку от прежнего места проживания.

«Отдельную сферу правового интереса, — добавляет Антон Абражевич, управляющий юридического партнерства «VERDICTO», — представляет защита прав собственников «коммерческих помещений» в таких домах, а также арендаторов по договорам аренды, заключённым с ДИГМ. Дело в том, что предоставлять равноценные помещения в собственность или в аренду город не будет. Помещения в собственности будут изыматься по правилам, установленным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. При таких обстоятельствах возникает богатая почва для ущемления прав собственников нежилых помещений в контексте уменьшения их выкупной стоимости. В таких нежилых помещениях может быть размещено скромное ателье или парикмахерская эконом-класса, а может быть размещен магазин по франшизе или респектабельный офис. Как справедливо оценить весь потенциал коммерческих площадей? За справедливый ответ на этот вопрос юристы схлестнуться в процессах с государством, задача которого минимизировать свои потери.»

Проблемы реновации

Говоря об экономической неоправданности и нецелесообразности проведения ремонтных и реконструкционных работ жилых домов старого фонда, представителями власти умалчивается тот факт, что снос объектов и последующая утилизация строительного мусора – удовольствие тоже не из дешевых. Как будет реализовываться эта часть программы – доподлинно не знает никто. Поговаривают о переработке строительного мусора прямо на реновационных площадках, но и это требует внедрения новых технологий, огромного финансирования.

«Еще одна проблема реновации, – поясняет Ольга Полякова, — отсутствие экспертных исследований и официальных заключений по объектам, попадающим под действие проекта. А также отсутствие официальных заключений Межведомственных комиссий и самих комиссий. Хотя в соответствии с действующим законодательством МК — единственный орган, в полномочия которого входит признание жилых объектов аварийными и подлежащим сносу. И проводится обследование жилых построек на предмет аварийности по заявлениям собственников. Однако этот пункт столичные власти, видимо, просто опустили.»

Это не единственные «скользкие» моменты, которыми богата программа реновации жилья в Москве. Абсолютно не защищены законодательно финансовые интересы тех граждан, кто в свое время на покупку собственного жилья влез в кабалу ипотечного кредитования, а теперь и кредит перед банком не погашен, и жилье под угрозой сноса. Отсутствуют отчетливые формулировки касательно качества предоставляемого жилья, нет критериев, по которым можно было бы оценить его равноценность, неясно сформулированы права собственников и арендаторов помещений (магазинов, офисов, салонов красоты, шоу-румов) в сносимых объектах.